Александр Руденко: Рынок недвижимости в Кыргызстане должно регулировать государство

За последние несколько месяцев стоимость жилья в Бишкеке выросла почти в два с половиной раза. Потом цены вновь начали снижаться, но аналитики прогнозируют их дальнейший рост. Как разрешить ситуацию? Стоит ли ожидать обвала рынка недвижимости в Кыргызстане? На вопросы ИА «24.kg» отвечает независимый эксперт Александр Руденко. 

- Александр Иванович, почему в последние полгода произошел стремительный рост цен на недвижимость?

- На рынке есть спрос, но нет предложений. Однако существуют и другие причины. Одной из главных можно назвать внутреннюю миграцию. В столицу республики стекаются все трудовые ресурсы. Бишкек, ну, может, еще и Ош - фактически единственные города в Кыргызстане, где есть какая-то деловая активность. Но предложений на рынке жилья, свободных земельных участков, квартир для среднего класса практически нет.

Стоит отметить, что по сравнению с другими республиками бывшего Советского Союза в Кыргызстане темпы роста цен на жилье и его удельная стоимость на вторичном рынке - самые низкие. Но мы живем не в замкнутом пространстве. Есть внешнее влияние, желание собственников дороже продать, особенно у тех, кто хочет уехать из страны. В определенной мере это тоже сказывается на росте цен. Но говорить о каком-то заговоре нет оснований.

- Почему?

- Потому что это было бы очень простым решением. Всегда хочется найти кого-то, кто виноват. Необходимо очень аккуратно и осторожно подходить к тому, что происходит на рынке недвижимости. Но если на него не оказывать воздействия, рынок ответит всплеском цен.

Сегодня в Бишкеке возводят более ста жилых домов. Только зарегистрированных риэлтерских компаний около двухсот. А есть еще и «черные» риэлтеры. Все эти участники рынка получают определенный процент от сделок. Одни – от строительства и реализации, вторые – от перепродажи. Я не хочу сказать, что они заинтересованы в повышении цен на жилье, но с удовольствием эту ситуацию используют.

Есть понятие рыночная стоимость, а есть – спекулятивная. В большинстве случаев цены, существующие сейчас на вторичном рынке Бишкека, являются как раз спекулятивными.

- В чем вы видите выход из положения?

- Необходимо грамотное управление рынком недвижимости. Его формирование – государственная забота. Этим должны заниматься Министерство финансов, органы местного самоуправления и т.д. На сегодня данные функции возложены на Госрегистр, хотя его основное назначение – регистрация сделок и информирование о законодательстве в сфере недвижимости.

- А Госагентство по архитектуре и строительству?

- Оно на развитие рынка недвижимости влияния практически не оказывает. Есть отдельные предложения, но они недоступны широкому кругу. Например, на одном из последних совещаний в Госагентстве заявлено, что стоимость жилья будет составлять порядка $300-350 за квадратный метр. Его обещают возводить вместе с бишкекской мэрией на южной окраине столицы. В том районе, который еще несколько лет назад считался сейсмически опасным.

- Как государство должно контролировать рынок недвижимости?

- Существует только один инструмент регулирования – это развитие ипотеки. Но с другой стороны, определенная категория людей покупает жилье и по нынешним ценам. Значит, деньги у народа есть. К сожалению, статистические отчеты пока не позволяют выявить все параметры нашего рынка недвижимости, чтобы проанализировать информацию и принять правильное решение по его регулированию. Кстати, сейчас ипотека не отвечает потребностям населения, ее условия должны быть совершенно иными.

- Уточните…

- В принципе, она должна быть гарантирована государством, а кредит выдаваться на 10-15 лет под 8-10 процентов в год. Но правительство уходит от решения этой проблемы. Почему, я не знаю. За все время независимости государство никаких шагов в данном направлении не предпринимало и не хочет этого делать.

Хотя люди недвижимость никуда из страны не увезут, она останется здесь. Необходимо дать срок, чтобы нормально рассчитаться за жилье, и все встанет на свои места.

Рынок недвижимости - узко локализованный, сегментированный, малоликвидный, к тому же и инертный. И государство на нем должно быть активным игроком. А у нас в развитии рынка недвижимости заинтересованы только его участники: риэлтеры и строители. Пять лет назад строительных организаций по Бишкеку набиралось максимум четыре или пять. Риэлтерских контор – 15-16, от силы – 20. Почему их стало больше? Потому что стоимость жилья на вторичном рынке поднялась и потащила за собой цены на вновь строящееся жилье. Где деньги, там и большие доходы. К примеру, цена жилья среднего класса сейчас около $700 за квадратный метр, а себестоимость в два раза ниже. Такие доходы практически невозможно учесть.

Конечно, нельзя сказать, что государство совсем самоустранилось от данных процессов. Мэрия, например, пытается внедрить систему муниципальных ипотечных займов, то есть на основе выпуска акций привлечь деньги на строительство жилья. Но пока это только разговоры, которые ведутся еще с 1999 года. Приезжали специалисты Института экономики города из Москвы, обследовали Бишкек на предмет развития ипотеки. Сделали предложения правительству, но дальше дело не двинулось. Если бы тогда была заложена какая-то база, то сегодня мы получили бы первые дивиденды.

Да, у нас строится элитное жилье, но его уже достаточно тяжело продавать. Квартиры пустуют по полгода и дольше, но цены владельцы не снижают. Не переориентировались они и на строительство социального жилья, ведь это сулит меньший доход.

- Какова реальная цена жилья в Бишкеке?

- Обычно это стоимость нового жилья, первичного рынка. Но ее зачастую сейчас перекрывает недвижимость вторичного рынка. Сейчас прибыль строителей достигает около 40 процентов и выше.

Но поверьте, четкого и грамотного анализа ситуации на рынке недвижимости Бишкека на сегодня нет. Как мы узнаем необходимые данные? Только из средств массовой информации. Вот пример. Человек пришел в агентство недвижимости, хочет продать квартиру за $70 тысяч. Заключается договор, но риэлтер ее продает уже на пять тысяч дороже. Цена без какого-либо экономического обоснования выросла. Другой человек такое же жилье будет продавать уже не за 70 тысяч, а за 75. В итоге цена растет, как снежный ком. Грамотной информации ни от государства, ни от коммерческих организаций просто нет. Люди, которые могут делать подобный анализ, есть, но его кто-то должен заказать. Когда он появится, будет проще сделать выводы и принять какие-то решения по влиянию на ситуацию на этом рынке.

Самое хорошее воздействие – прозрачность работы как строителей, так и продавцов о своих расходах, доходах и прочем. Когда появится такая информация, рынок стабилизировать будет проще.

- В стране сейчас есть предпосылки для обвала рынка недвижимости?  

- Нет. По крайней мере в ближайшие полгода. Отсутствуют видимые причины для снижения ее стоимости. Но для повышения, напротив, - все предпосылки налицо.