Рынок жилья: спрос на новостройки в Бишкеке вырос на 27 процентов за полгода

На рынке недвижимости Кыргызстана сформировалось несколько разнонаправленных движений. Так, в Бишкеке зафиксировали всплеск интереса к квартирам в новостройках на вторичном рынке, в то время как жилье советской постройки теряет популярность. В Оше, напротив, сильный спад покупательской активности, однако реальная стоимость квадратных метров там уверенно растет.

Анализ накопленных изменений за семь месяцев, по данным Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии, выявляет следующие тенденции:

• Бишкек: стоимость квадратного метра в частных домов упала на 16,04 процента к январским пиковым значениям. Квартиры, несмотря на небольшую июльскую коррекцию, сохраняют рост на 4,44 процента с начала года.

• Ош: в южной столице мощный скачок цен на жилые дома — плюс 23,79 процента относительно января. Квартиры также вышли в плюс, отыграв весеннее падение и подорожав на 1,15 процента с начала года.

Что происходит с ценами в Бишкеке

В июле стоимость квадратного метра ушла в минус. Дома подешевели на 13,91 процента, квартиры — на 1,85 процента.

Однако анализ структуры сделок за семь месяцев выявил серьезные сдвиги: продажи квартир в новостройках (на вторичном рынке) взлетели на 27,8 процента. В то же время спрос на советские серии (104, 105, 308) упал на 9 процентов.

В секторе частных домов самым дорогим остается Октябрьский район Бишкека со средней ценой объекта в 23 миллиона сомов.

В годовом выражении количество сделок по квартирам в Бишкеке выросло на 12,3 процента. При этом, если их номинальная средневзвешенная стоимость выросла на 11,7 процента, то с вычетом уровня инфляции реальная стоимость квартир в столице снизилась на 2,64 процента.

Схожая ситуация в частном секторе: номинально дома подорожали на 6 процентов (до 17,06 миллиона сомов в среднем), но реальное изменение с поправкой на инфляцию составило минус 3,21 процента.

Как считают эксперты Госагентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии, в столице наблюдается четкий тренд на обновление жилищного фонда.

Какая ситуация с жильем в Оше

В отличие от столицы, Ош в июле показал бурный рост. Дома прибавили 9,47 процента, а квартиры вновь преодолели отметку в 1 тысячу долларов за квадрат с увеличением на 5,09 процента за месяц.

Рост происходит на фоне резкого охлаждения спроса — количество сделок купли-продажи квартир упало на 15,5 процента (совершено всего 2 тысячи 118 сделок).

За семь месяцев 2026 года реальный рост цен на квартиры в Оше (с вычетом инфляции) составил 7,7 процента. Трехкомнатные квартиры 104-й серии подорожали сразу на 10,06 процента.

Индивидуальные жилые дома показали еще большую доходность: реальный рост составил 14,7 процента.

Рынок южной столицы, отметили эксперты Госагентства, переходит в стадию классической стагфляции: сделок становится меньше, но стоимость недвижимости упрямо ползет вверх.

Чего ждать от рынка недвижимости в ближайшее время

Основываясь на анализе макроэкономических циклов и мнениях профильных специалистов, на август и начало осени 2026 года можно говорить о следующих прогнозах для рынка недвижимости Бишкека и Оша.

Основной тренд — циклическое снижение цен

Эксперты прогнозируют, что в 2026 году рынок недвижимости войдет в фазу спада. Ожидается, что общая стоимость жилья может снизиться на 5–10 процентов. Главным фактором называют развитие регионов: обеспечение людей работой на местах снижает поток внутренней миграции в столицу, что уменьшает спрос на квадратные метры и приводит к падению цен.

Бишкек: бум аренды и стагнация старого фонда

В преддверии осени рынок столицы будет вести себя неоднородно:

• Ожидается рост арендных ставок на 5–10 процентов. Это связано с сохраняющимся дефицитом качественного жилья на рынке.

• В центре Бишкека возможен умеренный рост цен на вторичную недвижимость на 3–7 процентов в сомах. При этом, опираясь на июльские данные, можно сказать, что спрос продолжит смещаться в сторону новых домов, оставляя советские серии без внимания покупателей.

• В районах с активной застройкой ожидается ценовая стабилизация. Высокая конкуренция между жилыми комплексами вынудит застройщиков удерживать текущие прайсы.

Ош: инвестиции против стагфляции

Рынок южной столицы подошел к осени в состоянии парадокса. С одной стороны, средняя цена квартир пробила отметку в 87 тысяч 498 сомов (1 тысячу долларов США по курсу НБ КР), с другой — количество реальных сделок упало на 15,5 процента.

Тем не менее аналитики отмечают, что Ош сохраняет высокий инвестиционный потенциал благодаря растущему туристическому потоку и развитию новых транспортных маршрутов. Однако, если осенью покупательская способность не поддержится мощным притоком денежных переводов, продавцам придется делать скидки, иначе рынок рискует остановиться.