Бесконечные заявления министров о необходимости развития ипотеки давно не вызывают в обществе ничего, кроме раздражения. И вот опять на заседании правительства главный экономист бьет по больному: «Создадим государственную ипотечную компанию, дадим дешевую ипотеку...».
Хорошо забытое старое
Идея не нова. Попытка организовать такую компанию предпринималась в Кыргызстане 13 лет назад, но безуспешно. Разработчики из Минэкономики и антимонопольной политики, придумывая жилищную программу, нескромно заявили, что в Среднесрочной программе развития на 2012-2014 годы правительство заложило средства в 2,25 миллиарда сомов. Их якобы получат за счет привлечения займов под залог части акций «Центерры Голд». Этот момент вызывает в обществе много споров, и еще не ясно, будут ли акции заложены. Тем не менее других мыслей, где найти деньги на реализацию многообещающей программы, похоже, нет.
Государство самоустранилось от обязанности обеспечивать граждан жильем 20 лет назад. Тогда в республике началась масштабная структурная реформа, результатом которой стала массовая приватизация. В 1994 году более 90 процентов жилищного фонда приватизировали. У многих семей, наконец, появилась собственная крыша над головой. Однако побочным эффектом той же реформы стало постепенное ухудшение жилищного хозяйства. Объемы строительства нового жилья резко упали, уменьшилось его количество и на вторичном рынке. Став полноправными собственниками, многие предпочли переоборудовать квартиры под магазины и офисы. Проблема обеспеченности жильем только обострилась.
В 1999 году власти сделали еще один шаг навстречу капитализму и приняли закон об ипотеке, который обеспечил правовые основы для развития нового для республики вида кредитования. Согласно его положениям, муниципалитеты получили возможность создавать агентства по развитию ипотечного кредитования и выпускать жилищные сертификаты, которые затем предполагалось обменивать на жилье. Отдельная глава в законе посвящалась созданию государственной ипотечной компании.
В 2005 году подготовили проект закона об ипотечных облигациях. До 2008-го он рассматривался парламентом. Видимо, депутаты очень пристально его рассматривали. Как бы то ни было, на практике он не заработал. Уровень сбережений у населения ни тогда, ни сейчас не позволял начать масштабное внедрение ипотеки.
По данным Министерства молодежи, труда и занятости, среднемесячная заработная плата в Кыргызстане в 2011 году составила 8 тысяч 790 сомов. При таких доходах ипотека даже при нулевом проценте нереальна.
Когда риск - дело неблагородное
Картина яснее некуда: решать квартирный вопрос каждый волен сам. Кто наглее, «берет глоткой» и самозахватами, кто богаче - кредитуется в банках. Подавляющее большинство семей, не имеющих собственного жилья, не рассматривают ипотеку как способ его приобретения. Согласно Национальному обзору жилищного сектора, менее 2 процентов работающих располагают средствами, позволяющими ежемесячно погашать долг по ипотеке. Как правило, это работники финансовой сферы.
Тем не менее десять лет назад в секторе ипотечного кредитования началось некоторое оживление. Если в 2002 году ипотека занимала только 1 процент от объема кредитования, то к 2008-му доросла до 16 процентов. Однако по итогам 2010 года доля ипотечных займов упала до 10,8 процента.
Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным кредитам сейчас варьируются в пределах 19 процентов в национальной валюте и 18 - в иностранной. «Россияне могут накопить на квартиру за 5 лет, казахстанцы - за 7-8, а среднестатистический кыргызстанец - в течение 14,5 года», - сказал завотделом разработки политики Министерства экономики и антимонопольной политики КР Тилек Саякбаев, презентуя программу доступного жилья.
Пока же банки требуют внести не менее 40 процентов от стоимости будущего жилья. Рассрочка по кредиту составляет не более 10 лет. К примеру, KICB дает в долг от $5 до $150 тысяч, процент варьируется от 16 до 19 процентов годовых. Есть территориальные ограничения по объектам недвижимости.
В UniCreditBank сумма кредита не ограничена, процентная ставка - от 20 процентов, а срок погашения - от года до 10 лет. «Халык Банк» готов кредитовать только от $10 тысяч и под 21 процент в год. Срок погашения - 9 лет. При этом банк требует заплатить 0,9 процента от суммы в качестве страховки жизни и имущества.
Из рассматриваемых трех банков только KICB предъявил требование к уровню дохода: ежемесячный взнос по кредиту не должен превышать 75 процентов от чистого дохода семьи. Остальные финансовые институты решают это в индивидуальном порядке.
В Кыргызстане есть те, кто рискнул взвалить на себя эту ношу. Именно рискнул, поскольку далеко не у каждого заемщика сложились хорошие отношения с банком после получения денег. Подтверждение - образование Комитета по защите прав заемщиков. По словам его председателя Динары Назаркуловой, к ней каждый день поступают новые жалобы от заемщиков из всех регионов страны о том, что банки отбирают у людей последнее, выгоняя семьи на улицу.
Больше всех недовольны заемщики «Халык Банка». Они не перестают пикетировать финансовое учреждение и писать во всевозможные инстанции о том, как их обманули. Пока тщетно. Банк не считает выработанную схему обманом, указывая горе-заемщикам на договор, подписанный каждым из них собственноручно.
Цена ошибки
Гульнара Орунбаева - одна из тех, кто надеялся обзавестись собственной жилплощадью, воспользовавшись услугами «Халык Банка». Муж занимается бизнесом, и, поразмыслив, посчитали, что ипотеку осилить смогут. Поначалу так и было. «Мы хотели купить квартиру за $32 тысячи, - рассказывает женщина. - По условиям банка положили на депозит $9 тысяч и получили кредит до 2016 года. Ежемесячные выплаты составляли 22 тысячи сомов, и за предыдущие годы мы успели перечислить банку $15 тысяч. Потом муж попал в аварию, и мы задержали выплаты на 3 месяца. У нас забрали квартиру и выкинули прямо на улицу».
По ее словам, банк не идет на уступки и переговоры. «Когда случилось несчастье с мужем, я пришла в банк, предложила в счет погашения долга по ипотеке забирать проценты с депозита. Ответили, что не положено, предложила забрать депозит в счет погашения - тоже не положено. Мы платим банку ежегодную страховку в размере 10 тысяч сомов, и мне сказали, что моя ситуация - не страховой случай, - продолжает заемщица. - Тогда я влезла в долги, собрала по родственникам и друзьям недостающие $15 тысяч, принесла в банк, чтобы только не отбирали квартиру, но мне ответили, что я опоздала, и моя квартира уже продана».
Сейчас женщина на последнем месяце беременности, дома еще двое малышей, а муж после аварии остался инвалидом.
Глядя на нее, конечно, не создается впечатление, что семья голодает, живя на последнюю копейку, но остаться на улице, отдав банку $25 тысяч?! Такого и врагу не пожелаешь.
«Нас обманули, не сказав о скрытых комиссиях, ведь когда мы брали кредит, нам говорили, что дают под 16 процентов в год, а в итоге получилось намного больше», - продолжает заемщица.
На этот случай у банка есть весомая защита - договор. Сейчас на него пеняют всем недовольным, мол, подписали - значит, согласились. «Нам не давали на руки договор, пока мы не получили деньги», - говорит Гульнара, отвечая на вопрос, читали ли они договор до конца.
О том, что его надо не просто читать, а изучать под лупой и в присутствии юриста, уже устали говорить и писать, но люди все равно попадаются, слепо доверяя банкам.
Как пояснили в Нацбанке, главный надзорный орган не вправе вмешиваться в договорные отношения банков с клиентами и предпринимать какие-либо действия. Как рассказал сотрудник НБ КР, в случае с «Халыком» нарушений законодательства нет. Требование указывать в договоре прогрессивную ставку, четко прописывая все скрытые комиссии и проценты, появилось в Кыргызстане только в 2008 году. Сейчас ни одно финансово-кредитное учреждение его не нарушает, и клиенты, подписывая договоры, полностью проинформированы. Обратной силы закон не имеет, поэтому тем, кто заключал договоры до 2008-го, просто не повезло. Не было закона - значит, на тот момент банк ничего не нарушал.
Доказать теперь, что пять лет назад банк скрывал проценты, вряд ли удастся. Как и вернуть недвижимость, конфискованную во внесудебном порядке, согласно опять же подписанному тогда договору.
«Повышением финансовой грамотности населения нужно было заниматься еще вчера, - говорит исполнительный директор Ассоциации микрофинансовых организаций Наргиза Жолдошова. - Людям можно посоветовать только одно: детально изучать договоры. Прежде чем взять кредит, узнать в трех-четырех местах условия кредитования, поручительства, условия о залоге, выяснить, какие могут быть дополнительные комиссии и послабления в случае чего. Сходить на консультацию к юристу, если в банке непонятно объяснили. Если ты информирован - уже 50 процентов успеха».
Альтернативы нет или...?
Ипотека в Кыргызстане и так приживается трудно, а после таких историй желающих станет еще меньше. Кроме отсутствия у банков долгосрочных и дешевых кредитных ресурсов тормозит ипотеку несовершенство законодательства в части взыскания залога, в стране нет институциональных инвесторов и не развит рынок страхования.
В ходе подготовки Национального обзора жилищного сектора рабочая группа опросила чиновников, отвечающих за жилищный сектор. По их мнению, содействовать строительству социального жилья могли бы совместное финансирование из муниципальных, государственных и частных источников и использование незавершенных строительных зданий. Их можно предложить частным инвесторам с условием, что часть квартир они выделят под муниципальное жилье. Кроме того, нужно изучить возможность увязки новых продаж государственных земельных участков с обязательством выделять 10 или более процентов жилья на социальные цели.
P.S. «Хорошо, если первый взнос будет не больше 10 процентов, я получаю $500, но накопить на квартиру, конечно, нереально, - говорит Олеся. - Ипотеку при существующих условиях боюсь брать, но если снизят проценты и первоначальный взнос, первой стану в очередь, уже устала скитаться по съемным квартирам. Такие программы обязательно должны работать, у нас столько молодежи, хорошая рождаемость, и у людей должна быть возможность пусть не сразу, но через несколько лет обрести свой угол».
