В КР хотят изменить порядок передачи земли при покупке недвижимости иностранцами

В Кыргызстане предлагают установить новый порядок оформления земельных участков, связанных с недвижимостью, которую приобретают иностранные граждане и компании.

Согласно законопроекту ряда депутатов, иностранцы смогут покупать здания, квартиры и нежилые помещения, однако земля под ними не будет переходить в их частную собственность. Вместо этого участок будет передаваться государству или муниципалитету, а покупатель получит право временного пользования им.

Поправки предлагается внести в Земельный, Гражданский и Жилищный кодексы, а также ряд законов, регулирующих регистрацию недвижимости, залог и государственную и муниципальную собственность.

Авторы инициативы отмечают, что Конституция Кыргызстана запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам с иностранным участием иметь землю в частной собственности. При этом действующее законодательство не полностью регулирует ситуацию, когда иностранец приобретает здание, квартиру или другое недвижимое имущество, а земельный участок под ним ранее находился в частной собственности.

Как будет оформляться земля

По проекту, при добровольной продаже недвижимости иностранному покупателю прежний владелец одновременно должен будет безвозмездно передать связанный с объектом земельный участок государству или муниципалитету.

Если земля находится в черте населенного пункта, она перейдет в муниципальную собственность. За пределами населенных пунктов — в государственную.

Все изменения будут регистрироваться одновременно: право собственности прежнего владельца на землю прекратится, участок перейдет в публичную собственность, а иностранный покупатель получит недвижимость и право временного пользования землей.

Для этого потребуется отдельный акт добровольной безвозмездной передачи участка. Его можно будет оформить как в письменной, так и в электронной форме. Дополнительное решение государственного органа, торги или отдельный договор для передачи земли не потребуются.

При этом, если сделка по продаже недвижимости иностранцу не будет зарегистрирована, прежний собственник сохранит право на земельный участок.

Пользоваться землей можно будет до 50 лет

Первоначальный срок временного пользования землей предлагается установить на 20 лет. Если иностранец продолжит владеть недвижимостью и не возникнет законных оснований для прекращения права, срок можно будет продлить еще на 20 лет, а затем — на 10 лет. Таким образом, общий срок не превысит 50 лет.

В течение этого периода государство или муниципалитет не смогут отдельно от недвижимости продавать участок, передавать его в залог или пользование третьим лицам, делить его либо менять целевое назначение, если это мешает владельцу пользоваться своей недвижимостью.

Если объект недвижимости впоследствии приобретет другой иностранец, право пользования землей перейдет к нему на оставшийся срок. Отсчет заново начинаться не будет.

Если же недвижимость купит гражданин или организация, имеющие право владеть соответствующей землей на праве частной собственности, публичная собственность на участок прекратится, а земля перейдет новому владельцу.

Отдельно прописан порядок для квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

В государственную или муниципальную собственность будет передаваться только соответствующая доля в праве общей собственности на земельный участок. Остальное общее имущество дома останется в собственности владельцев помещений. При этом публичный собственник земельной доли не получит права голоса на общем собрании жильцов.

Законопроект также предусматривает механизм приведения ранее зарегистрированных прав иностранных лиц на землю в соответствие с Конституцией.

Для этого предлагается в течение 12 месяцев провести инвентаризацию недвижимости, земельных участков и долей в общей собственности, принадлежащих иностранцам, а также проверить связанные с ними обременения.

После проверки иностранным собственникам направят официальные уведомления и предоставят шесть месяцев для добровольной передачи земли государству или муниципалитету с одновременным оформлением права временного пользования.

Если владелец откажется выполнять это требование, регистрационный орган не сможет самостоятельно прекратить его право собственности. В таком случае уполномоченный государственный орган или местный орган власти должен будет обратиться в суд. Переоформление земли станет возможным только на основании вступившего в законную силу судебного решения.

Предусмотрена защита залогодержателей

В проекте отдельно прописаны гарантии для банков и других залогодержателей. Если земельный участок находится в залоге, его передача при добровольной сделке будет возможна только с предварительного письменного согласия каждого залогодержателя.

Условия замены залогового обеспечения должны будут согласовать залогодержатель, прежний собственник и иностранный покупатель. Все изменения зарегистрируют одновременно с переходом прав на недвижимость и землю, сохранив первоначальную очередность залога.

Авторы законопроекта подчеркивают, что предлагаемые изменения не запрещают иностранцам приобретать здания, квартиры и нежилые помещения. Цель инициативы — обеспечить соблюдение конституционного запрета на частную собственность иностранцев на землю и установить единый порядок оформления связанных с недвижимостью земельных участков.

По мнению разработчиков, новые правила также должны сократить количество споров, устранить противоречия в реестре недвижимости и снизить административное усмотрение при оформлении земельных прав.