Кто из жильцов многоэтажек не хочет жить в красивом и ухоженном доме? Выходя из чистого подъезда, присесть на лавочку, полюбоваться газоном у балкона и порадоваться малышне, которая резвится на детской площадке? И чтобы в доме не текла крыша, не водились в подвале крысы, а мусор вывозили вовремя. Казалось бы, простые желания, даже не мечты, а потребности. Но многие из нас лишены и этого минимума.
В Бишкеке все еще есть люди, которые продолжают исправно платить в так называемые домоуправления, давно переквалифицировавшиеся в ОсОО. Кроме как собирать деньги, общества, пожалуй, ничем не занимаются. Но, понимая это и постоянно жалуясь, горожане вновь несут туда свои кровные в надежде, что «вот уж к этой зиме точно залатают дыры на крыше и проведут ремонт в подъезде». Однако ни к очередной зиме, ни к весне и лету ничего не меняется. И так из года в год.
Понимая всю абсурдность ситуации, большинство жильцов многоэтажных домов стали создавать ТСЖ (товарищества собственников жилья). Что это за организация? Как ее создать? И с чем придется столкнуться тем, кто решится это сделать? На эти вопросы мы попросили ответить председателя ассоциации «Наш дом» Геннадия Горбунова, который в числе первых прошел семь кругов ада создания ТСЖ.
Интервью у нас получилось необычным. Задать вопросы главе ассоциации домовладельцев мы попросили человека, который совсем недавно загорелся идеей создать ТСЖ. Алтынбек Исабеков, житель микрорайона «Восток-5», зарегистрировал организацию в марте 2011 года. Однако уже на начальном этапе возникли проблемы. Помочь найти решение на них и ответить на самые волнующие вопросы главу вновь созданного товарищества согласился Геннадий Горбунов.
- Геннадий Иванович, так с чего начать, если жильцы дома решили создать свое ТСЖ?
- Для начала должна собраться инициативная группа из 2-3 человек, собственников жилья, которые захотели жить лучше, приходить в чистый красивый дом. Им необходимо провести разъяснительную работу, но только среди собственников квартир (а не всех жильцов подряд, как у нас принято), о необходимости создания ТСЖ и перехода на самостоятельное управление. Эта инициативная группа и собирает общее собрание, где должно присутствовать не меньше 51 процента собственников жилья. И не владельцы магазинов и других помещений дома, а только собственники жилья большинством голосов принимают решение о создании товарищества собственников жилья.
После этого начинается процесс заполнения подготовительных документов - так называемого «пакета Минюста». Когда все будет готово, с этими документами можно смело обращаться в любую организацию для регистрации юридического лица.
- А что дальше?
- А дальше происходит процесс самостоятельного управления, содержания, штатного расписания, принятия решений или программ по ремонту, бюджету. Обычно это занимает 2-2,5 месяца.
- На каком этапе обычно возникают проблемы? И с чем они обычно связаны?
- Они возникают почти сразу, но жители дома к ним имеют очень небольшое отношение. Здесь проблемы государственного масштаба. Если говорить о том, откуда они возникают, то надо взять звенья цепи, где в одном ряду стоят такие понятия, как частная собственность, долевая частная собственность и государственная регистрация. Ведь нормы законодательства, где прописаны эти понятия, не выполняются. Все проблемы в Кыргызстане оттого, что нормы законодательства не исполняются, повсюду идет их подтасовка и многие властные структуры путают статьи закона со своими внутренними приказами, инструкциями, функциями. Поэтому и получается, что говорим мы с ними на разных языках.
Приведу конкретный пример. Наша Конституция закрепила право частной собственности на недвижимость - как в виде строений, так и на земельные участки. Но в многоквартирных домах общее имущество принадлежит на праве долевой собственности каждому собственнику квартиры. Соответственно мы и платим деньги, чтобы наша административная группа, правление или председатель управляли и тратили деньги на содержание общего имущества. Но это право не зарегистрировано.
Не регистрируется и право доли на придомовой земельный участок. Если вы собственник квартиры, вы можете в любой момент взять свои правоустанавливающие документы и увидеть, что квартира - ваша собственность. А вот о доле в подъезде, на крыше или в подвале там не сказано ни слова.
- К чему же приводит такая чехарда в законодательстве?
- Еще пять лет назад мы обозначили перед парламентом, правительством и президентом эту проблему и предупредили, что она когда-нибудь всплывет. Вот сейчас это время настало. Неисполнение закона ведет к разложению понятий граждан о праве на частную собственность. Это выливается в конфликты между жильцами, а также государственными структурами и коммерческими организациями.
Государственная регистрация земли - как муниципальной, так и частной - должна была быть проведена еще пять лет назад. Но так как вовремя это сделано не было, стали происходить ее повсеместные захваты. Ведь земля была ничья. Муниципальные же службы захватывают частную собственность, то есть земли, которые принадлежат многоквартирным домам. И объясняют с высоких трибун, что это муниципальные земли, пока ТСЖ их не зарегистрировали. Но это понятие в корне неправильное.
Еще одна проблема касается земельного налога. Налоговые службы сплошь нарушают закон, лишив нас своими внутренними распоряжениями права собственности. Здесь необходимо создать прецедент, подать в суд и прекратить порочную практику. Но как это сделать, если она приветствуется нашим руководством?
- Давайте разберем ситуацию на конкретном примере. Мы недавно приняли решение создать ТСЖ, получили свидетельство и хотели оформить подвальное и полуподвальное помещения в ПЗУ (придомовой земельный участок). Но его занимает «Бишкекгорлифт».
- Для начала надо определиться, о каком помещении идет речь - о техническом или цокольном? Если о цокольном, тогда местная власть имеет право его приватизировать и продавать в собственность. Технические же подвалы категорически запрещено продавать и приватизировать.
- У нас там три подвала, под 12-, 9- и 5-этажными домами. «Бишкекгорлифт» занимает один подвал, а остальные помещения сдает в субаренду другим предприятиям. Я написал письмо в Управление муниципальной собственности, но они отделались отпиской.
- Правильно, ведь вы обращаетесь за правдой к тому, кто у вас ворует. Вы как юридическое лицо должны писать не в УМС, а в Госрегистр. Сделайте запрос, пусть вам ответят, кому принадлежат эти помещения. Вам обязаны ответить. Только в этом случае вы сможете узнать, кто, когда, кому, на каком основании передал подвал и на кого он оформлен.
Однако и здесь есть свои «но». Если решение о передаче помещения принято до 1999 года - один вопрос, если после, но до 2005 года - то другой. Поясню: в 1995 году принято постановление правительства о передаче в муниципальную собственность объектов коммунального хозяйства. Там есть и помещения в наших многоквартирных домах, которые предусмотрены со дня проекта - почты, домоуправления, переговорные пункты, расположенные на цокольных и первых этажах. Часть этих помещений были переданы в собственность муниципалитета. Претендовать на них как собственники жилья мы не имеем права. В постановлении перечислены все эти объекты с адресами и количеством квадратных метров. Если в нем значится и ваш дом, то собственником помещений является муниципалитет. В таком случае он обязан платить вам членские взносы, но не аренду. Если данного адреса в постановлении нет, то вы в суде можете вопрос о передаче подвала в вашу собственность.
- Еще один спорный вопрос, который возник у нашего ТСЖ, - лифты. МТУ в начале года обещало тем, кто вступит в ТСЖ, в первом квартале бесплатно заменить лифты. Взять на себя все расходы обязалась мэрия. Однако теперь нам говорят обратное: лифтов на всех не хватает, и мы должны приобретать их за свой счет.
- Для решения этого вопроса существует городской кенеш. Там могут точно сказать, сколько лифтов было закуплено и установлено. Насколько мне известно, сейчас в бюджет заложена сумма на приобретение новых лифтов. Вы вправе узнать у своих депутатов, сколько именно механизмов будет приобретено для вашего района. Статус ТСЖ приравнен к другим юридическим лицам, и вы имеете полное право писать запросы на имя мэра столицы или председателя горкенеша. И не надо обращаться в МТУ (муниципально-территориальную управу), ведь это самая низшая структура. И работает она, как поломанный телефон: пока информация из самых верхов дойдет до вас, жильцов, она может исказиться до неузнаваемости.
- В то же время с образованием ТСЖ мы стали платить за лифт не по числу проживающих, а по тарифу - три сома с квадратного метра жилья. При этом никакого договора с «Бишкекгорлифтом» мы не составляли. Откуда такие расценки?
- Эту норму принял когда-то горкешен. Скажу откровенно: это глупость. Ведь не квадратные метры катаются на лифте, а люди, фактически проживающие в доме. В свое время было много споров на эту тему, в частности, кому должен принадлежать лифт. Обычно шахта - собственность жильцов, а сам лифт - нет. Местные власти ссылаются на безопасность. Но получается, жильцы оплачивают все счета, не являясь собственниками грузоподъемного механизма.
- При переходе в ТСЖ у многих собственников квартир возник вопрос, как заключать договоры с «Горводоканалом», ОАО «Бишкектеплосеть», МП «Тазалык».
- А раньше где вы платили за свет, вывоз мусора, горячую и холодную воду, отопление?
- На почте по квитанциям.
- Значит, у вас есть индивидуальные договоры с этими организациями, и никаких дополнительных соглашений с поставщиками услуг заключать не надо. Собственник квартиры должен работать без посредника. Это раньше между нами и этими поставщиками были ЖЭУ. Сколько они нас обманывали на оплате счетов по отоплению, внутридомовому обслуживанию! Но в 2003 году решено перейти на индивидуальные договоры.
- Когда мы регистрировали ТСЖ, в УМС нам сообщили, что наш дом остался без Красной книги, и для ее восстановления нам необходимо заплатить 20-25 тысяч сомов. Насколько это правомерно?
- Когда в 1998 году появились первые ТСЖ, их замучили проверками. Приходили все - налоговики, пожарные, санэпидстанция... И каждый требовал: дай! Приравнивали товарищества к производственным кооперативам, которые получают прибыль. Примерно тогда же появилась наша организация - ассоциация «Наш дом». И сразу же мы стали заниматься расценками на определение придомовых земельных участков. Мы же добивались, чтобы Главное архитектурно-планировочное управление вывели из состава правительства. Только в этом случае оно работало бы на людей, а не люди на него. Но мы этого не смогли сделать. И теперь получается, что расценки на проект определения границ придомовых участков чиновники назначают себе сами.
- Ну и последний вопрос, который, думаю, интересует всех председателей вновь созданных ТСЖ: как вступить в вашу ассоциацию?
- Здесь ничего сложного нет. Для этого необходимо зарегистрировать ТСЖ, так как мы работаем только с юридическими лицами. Заполните от руки заявление, укажите в нем, сколько человек в правлении, общую площадь имущества ТСЖ и поставьте свою печать. Членские взносы у нас смешные - два тыйына с квадратного метра.
Не мешало бы также немного подковаться юридически. Не обязательно знать наизусть Гражданский кодекс, но три статьи, которые касаются ТСЖ, выучить стоит. В этом случае вы сможете говорить с чиновниками на равных. Иначе представители власти могут ввести в заблуждение. Они абсолютно не понимают, что собственник квартиры - это внутренний инвестор страны. Государство бьется за внешние инвестиции, а деньги можно найти и внутри республики. Но чтобы люди вкладывали, нужно создать им условия, открыть специальный фонд, где они смогли бы взять небольшие ссуды. Во всем цивилизованном мире есть такие фонды. Это должно стать политикой государства, направленной на развитие жилищно-коммунального хозяйства. Тогда и столица будет радовать глаз.
